Новая администрация Москвы в качестве приоритета определила создание города, который был бы комфортен для проживания, и в результате перераспределила бюджетные средства в пользу развития инфраструктуры, сократив объем горзаказа в жилищном строительстве.
Участники рынка недвижимости уверяют, что инвестиционный климат в столичном стройкомплексе заметно ухудшился. Помимо уменьшения бюджетных средств, направляемых в строительство, новая администрация не спешит обсудить с застройщиками накопившиеся проблемы. Свое видение ситуации профессионалы рынка высказали на конференции «Рынок жилой недвижимости в России», которая прошла 14 апреля 2011 г. в пресс-особняке «АиФ». В конференции также приняли участие чиновники и депутаты федерального уровня.
Накипело
Если что-то изменилось с приходом на Тверскую, 13, нового мэра, так это откровенность участников рынка в оценке действий городских властей. Почуяв признаки очередной оттепели, эксперты за словом в карман не лезут. Хорошей иллюстрацией этой тенденции было выступление одного из ветеранов строительной отрасли президента Ассоциации инвесторов Москвы Бориса Фролова. Он заявил о сложности работы застройщиков в Москве. «В любом из регионов России все гораздо проще, — заявил Фролов. — В столице создано столько препятствий для строительства, что я удивляюсь, почему этого не замечают в российском правительстве и в партиях, которые заверяют, что они заботятся о населении».
По словам Б. Фролова, за последние пять лет город не выставил на аукционы по строительству жилья ни одной площадки. Результат налицо — резкое падение объемов ввода жилья. В качестве примера он привел ДСК-1: до кризиса компания строила 500 тыс. кв. м жилья в год, сейчас — 150 тыс. кв. м. В Ассоциации инвесторов убеждены, что резервов земли под застройку в городе хоть отбавляй, надо только выводить их на рынок. И старое, и новое руководство города в этой оценке солидарно с инвесторами, но никаких результатов пока не видно, считает Б. Фролов.
Все встали на голову
Стройкомплекс столицы пребывает в тревожном ожидании. В Ассоциации инвесторов уверяют, что многие строительные компании и проектные бюро не имеют фронта работ. Особенно остро это ощущается на уровне малого бизнеса. Фирмы отказываются от ранее полученных допусков саморегулируемых организаций (регистрация в СРО пришла на смену лицензиям). Ассоциацию инвесторов недавно покинуло несколько компаний, из них три иностранных. «Люди теряют работу, что порождает социальную напряженность», — обеспокоен Фролов. С этим согласен Андрей Паньковский, первый заместитель генерального директора ДСК-1. По его словам, сегодня Федеральная регистрационная служба не оформляет ни одного контракта, заключенного с отклонением от Земельного кодекса. В 2007 г. закончился так называемый пресекательный срок, иными словами, стала незаконной прежняя схема предоставления участков. Но в Москве конкурсы проводились на право реализации инвестконтрактов, а тендеры на право аренды участка так и не начались. В итоге у застройщиков возникли проблемы.
«Москва строила до кризиса 5 млн кв. м жилья в год, из них около 2 млн кв. м — за бюджетные средства. Из оставшихся 3 млн кв. м Москва получала еще 35–40% в виде доли города. Это был огромный объем, с которым можно было решать любые социальные программы. А сегодня весь муниципальный заказ — это 600 тыс. кв. м в год. Это проблема и для строителей, и для всей социальной сферы», — считает А. Паньковский.
Недостаток внимания
Безусловно, на строительный сектор экономики серьезное влияние оказал кризис. И в этих условиях государство сыграло ключевую роль, оказав поддержку рынку недвижимости в начале кризиса. Об этом напомнил Алексей Дегтярев, заместитель директора департамента жилищной политики Минрегионразвития РФ. С конца 2008 г. государство весьма активно выступало на стороне спроса, что позволило избежать серьезного обвала цен. Был использован упрощенный порядок госзаказа при покупке жилья у застройщиков. Государственная поддержка банков позволила предотвратить выход на рынок большого количества квартир, находящихся в залоге по дефолтным ипотечным кредитам. Деньги продолжают поступать. Около 290 млрд руб. выделено только на федеральную программу «Жилище» до 2015 г. Эти средства идут на адресные выплаты определенным категориям населения. «К сожалению, значительная часть этих денег попадает не на первичный, а на вторичный рынок», — признал А. Дегтярев.
Собственники потеряли интерес
В ближайшее время застройщиков ожидает несколько законодательных и нормативных новшеств, которые помогут оживить рынок. Среди них в Минрегионразвития называют проект, согласно которому земли Фонда развития жилищного строительства могут не только реализовываться на конкурсах, но и бесплатно предоставляться объединениям граждан. Для этого вводится организационно-правовая форма «жилищное некоммерческое объединение». Также скоро ожидается законодательное закрепление понятия голландского аукциона, в ходе которого игра идет на понижение, а предметом торга является цена реализации жилья конечному потребителю. Государство заинтересовано в том, чтобы дополнительный спрос, который генерируется за счет бюджетных вливаний, шел на рынок новостроек, но главным вопросом остается помощь населению, говорит Алексей Дегтярев: «Тем же ветеранам невозможно сказать, чтобы они еще подождали несколько лет: из-за возраста их число быстро сокращается».
Инвесторы позитивно оценивают некоторые идеи федеральных властей, но при этом не испытывают большого оптимизма по поводу ситуации на первичном рынке. Вполне естественно, что власти заботятся о доступности жилья. Однако, по мнению Фролова, совершенно неверно говорить, что это застройщики взвинтили цены. «Когда на рынке нет товара, цена не может быть низкой. Кроме того, 50% себестоимости — это обременения. Провозглашая лозунг доступности, многие чиновники решают противоположные задачи. Перед ними ставят вопрос максимального наполнения бюджета, и они его решают за счет инвесторов. Например, чтобы перепрофилировать участок под жилищное строительство в Москве, его владелец зачастую должен вносить двойную рыночную цену. Это за его же собственный участок!»
***
Конференция оставила ощущение, что профессионалы хотят быть услышанными новой столичной властью, напомнив, что при любых политических раскладах столичный стройкомплекс — это одна из главных опор городской экономики. Если эту опору выбить, никакого комфортного города не случится — строить его будет просто некому. Эту мысль выразил Б. Фролов: «В одиночку ни власть, ни инвестиционно-строительное сообщество ничего не сделают. Необходимо работать сообща — для начала хотя бы сесть за один стол и посоветоваться». Этот позитивный призыв, впрочем, так и растаял в воздухе, поскольку ни одного представителя московского правительства на конференции не было.
