Резерв экономкласса почти исчерпан

 

 

Каждый из новых проектов имеет свои плюсы и минусы. Так, в ЖК «Некрасовка» возведут восемь кварталов (серии домов П-44Т и П-44К), включающих в себя социально-значимые объекты (две поликлиники, десять детских садов, семь школ, физкультурно-оздоровительный комплекс, шесть наземных парковок на 3610 машино-мест и т.д.). В общей сложности будет построено более 2 млн кв. м жилой и нежилой недвижимости, на карте столицы появится новый район с развитой инфраструктурой, сопоставимый по своим масштабам с Марьино, Митино, Бутово. «Стоимость квартир составляет 3,8–6,8 млн руб., — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. — Для Москвы это немного, что объясняется неблагополучным местоположением с точки зрения транспортной доступности (8 км от МКАД) и экологии (бывшая территория Люберецких полей аэрации). Однако перспективы развития района и открытия станции метро в 2015 г. позволяют надеяться на повышение привлекательности и цены недвижимости».

 

Другой новый жилой комплекс — «07» («Ноль семь»), расположен уже в границах МКАД, на западе столицы. Данное направление считается наиболее престижным и востребованным после Центрального административного округа. Район экологичный, с невысокой плотностью застройки. Сам жилой комплекс представляет собой монолитно-кирпичный дом переменной этажности общей площадью около 60 тыс. кв. м на 492 квартиры с двухуровневым подземным паркингом. «Преимуществами проекта являются удачные планировки, наличие подземного паркинга, невысокая стоимость и удобное местоположение, — отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — Однако жилой комплекс находится довольно далеко от станции метро, а для покупателей в этом сегменте рынка хорошая транспортная доступность является одним из ключевых требований при выборе жилья».

 

И все же удачная концепция и перспективы строительства станции метрополитена в пешеходной доступности делают этот объект, по мнению экспертов, привлекательным для инвестиций. Цена предложения составляет от 154 тыс. руб./кв. м, минимальный бюджет покупки — 7,4 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 44,7 кв. м. Причем стоимость 1 кв. м в данном проекте несколько ниже среднего для Западного административного округа, то есть имеет потенциал роста. В настоящее время, по данным продавца (компания «НДВ»), все выставленные на старте продаж квартиры уже реализованы или забронированы.

 

 

 

 

 

 

Особенностью еще двух новых проектов — «Царицыно-2» и «Фили Град» — является смешанный формат, в котором реализуют и квартиры, и апартаменты.

 

ЖК «Царицыно-2» — продолжение масштабной жилой застройки на реорганизуемой территории ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов». В рамках проекта возведут 12 монолитно-кирпичных домов, а также школу на 825 учащихся и детский сад на 320 мест. На первых этажах зданий расположатся магазины, салоны красоты, аптеки, объекты сферы быта и услуг. Под каждым домом преду­смотрены двухуровневые паркинги, а во дворах разместятся гостевые автостоянки. Комплекс включает в себя также два корпуса с апартаментами. Это малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры и студии площадью от 26 до 56 кв. м. Неоспоримыми преимуществами объекта являются высокие темпы строительства и цены — одни из самых доступных в Москве (от 4 млн руб. за квартиру и от 2,4 млн руб. за апартаменты).

 

Комплекс «Фили Град» расположен в престижном районе Фили, всего в 5 мин. езды от Третьего транспортного кольца. В ближайшей перспективе транспортная доступность там только улучшится: здесь планируют построить станцию метро «Шелепиха» (2015 г.) и новый мост через Москву-реку. Рядом находится Филевский парк. В состав жилого комплекса входит четыре монолитных корпуса с огороженной территорией, где будут представлены квартиры, апартаменты, офисные и коммерческие помещения, а также подземная автостоянка. Преду­смотрены торговая галерея, предприятия бытовых услуг, спа-центр, фитнес-клуб, детский сад и др. Сам комплекс будет иметь панорамное остекление. Он отличается современной инженерией и удобными планировками. При строительстве используют высоко­качественные материалы. «Все это большая редкость для недвижимости комфорткласса, что делает проект одним из самых привлекательных и перспективных на сегодняшнем рынке, в том числе с точки зрения инвестиций, — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Минимальная цена предложения — от 7,5 млн руб. за квартиру (43,7 кв. м) и 5,2 млн руб. за апартаменты (41,4 кв. м), что соответствует среднему уровню стоимости объектов в этом районе».

 

И еще один новый комплекс — «Вод­ный». Он находится в престижном райо­не северо-запада столицы. С одной стороны, экологически благоприятная обстановка, близость к Химкинскому водо­хранилищу, Головинским прудам, парку Дружбы, а с другой — расположение всего в 1 мин. ходьбы от станции метро «Водный стадион» делают этот проект уникальным. Это классический формат многофункционального комплекса, где в качестве жилья продают только апартаменты. Комплекс состоит из пяти 26-этажных зданий. Первая очередь строительства включает в себя торговый центр и офисные помещения с зоной бутиков, гипермаркетом и ресторанами, вторая — жилую часть с апартаментами. Кроме того, предусмотрено возведение детсада, фитнес-центра, аптеки, стоматологии, салона красоты, центра детского развития. Эксперты отмечают грамотное планирование пространства многофункционального комплекса — пять жилых корпусов отделены от офисно-торгового центра и имеют собственную территорию с тихим внутренним двором. По расположению, качеству строительства и насыщенности инфраструктурой этот проект можно назвать лучшим в сегменте недвижимости комфорткласса Москвы, считают участники рынка. К тому же здесь зафиксирована минимальная стоимость 1 кв. м среди всех комплексов апартаментов — 110 тыс. руб. Цена покупки составит от 4,7 млн руб. за 42,3 кв. м.

 

 

Главная тенденция рынка новостроек Москвы в ее прежних границах — ограниченное количество объектов. Основную долю предложений обеспечивают сегодня область и Новая Москва. «Уже ясно, что в пределах МКАД скоро просто не останется площадок под реализацию крупных проектов, поэтому компании постепенно уходят в Подмосковье, — комментирует Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — Доходность строительства в Москве выше, но условия работы в области гораздо либеральнее».

 

Еще одна яркая тенденция I полугодия 2013 г. — то, что апартаменты, которые раньше встречались лишь на элитном рынке и в бизнес-классе, пришли и в массовый сегмент. «Этот сдвиг обусловлен в большей степени отсутствием площадок под строительство нормального жилья в столице, нежели спросом на подобный формат в эконом- и комфортклассе», — объясняет Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер».

 

Другой вопрос, что в центральных районах столицы ввиду крайней дороговизны земли возведение недорогих жилых комплексов попросту невыгодно. «Даже бывшие промзоны по возможности застраивают объектами высокого класса, например там реализуют жилой комплекс бизнес-класса «Наследие» на территории бывшего завода НИИДАР», — говорит Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». По словам эксперта, многие вакантные площадки имеют обременение (например, промзоны требуют редевелопмента), в итоге себестоимость строительства не позволяет девелоперам выставить низкую цену предложения. Тем уникальнее проекты, которые все-таки выходят в сегменте недвижимости комфорткласса в районах с хорошей локацией.

 

Еще одна новая тенденция рынка экономкласса — диверсификация продаваемых площадей. В составе комплексов уже не только квартиры, но и апартаменты, помещения под офисы и торговлю. Все эксперты отмечают, что новые проекты являются более продуманными по сравнению с теми, которые реализовывали в начале 2000-х гг., с точки зрения инфраструктуры и различных дополнительных опций. «При строительстве к жилью применяют современные нормы и требования, а это значит, что большинство квартир будет иметь улучшенные планировки, просторные, кухни площадью 9–10 кв. м, прихожие, во многих двух- и трехкомнатных квартирах предусмотрено два санузла, — рассказывает Г. Алтухов. — В новостройках практически всегда проектируют грузовой лифт, на первых этажах отводят места для хранения колясок и велосипедов, комнаты для консьержа, обязательно наличие пандусов и съездов». Привычной практикой стала организация на первых этажах магазинов и открытие объектов соцкультбыта в шаговой доступности. Если возводят целый жилой комплекс или микрорайон в несколько очередей, то застройщик обеспечивает будущих жителей как минимум детскими садами и школами. Все это — результат высокой конкуренции за покупателя, одной лишь низкой ценой клиента уже не соблазнишь. Даже комплексы с апартаментами комфорткласса выходят сегодня на рынок с заявкой на собственную инфраструктуру, хотя всем известно, что нормы строительства этого формата вовсе не обязывают застройщика ее возводить.

 

 

За январь — июнь 2013 г. общий рост стоимости квартир на первичном рынке не превысил 2%. По данным экспертов, в I полугодии средневзвешенная цена предложения в Москве составляла на жилье экономкласса 123,3 тыс. руб./кв. м, на жилье комфорткласса 137,1 тыс. руб./кв. м.

 

«Одна из основных тенденций — это умеренная по сравнению с предыдущими годами ценовая динамика, — подтверждает П. Лепиш. — Застройщики в полной мере осознали, что все попытки резкого увеличения стоимости жилья в Москве разбиваются о падение спроса. Поэтому сегодня они сдерживают рост цен на жилье практически вопреки своей воле».

 

Как считает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити — XXI век», стабильный уровень стоимости жилья обеспечивается действием двух факторов. Вверх цены подталкивает инфляция, увеличение объема денежной массы, высокий уровень потенциального спроса на доступное жилье в Москве. Сдерживается же рост нестабильным макроэкономическим фоном и все еще не восстановившимся до докризисного уровнем благо­состояния населения, а также выводом на рынок новых объектов по невысоким стартовым ценам.

 

«Ценовая динамика каждого из новых проектов зависит больше не от общерыночных тенденций, а от конкретной ситуации — темпов и качества строительства, расположения участка, — говорит Г. Алтухов. — Например, в ЖК M-House ежемесячный рост цен составлял в среднем 1–1,2%, а в целом за I полугодие стоимость квартир возросла на 7,3%».

 

Вместе с тем эксперты отмечают 25%-ное снижение покупательского интереса. По мнению М. Тимашовой, это обусловлено продолжающейся неопределенностью макроэкономической ситуации, колебаниями курсов валют, а также покупательскими ожиданиями негативного характера, связанными с введением налога на жилье и повышением стоимости услуг ЖКХ.

 

Самым высоким спросом в массовом сегменте по-прежнему пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Это наиболее приемлемые по цене варианты, но даже для их приобретения не менее 35–40% покупателей берут ипотеку. Весомую конкуренцию московским новостройкам составляют проекты, реализуемые в области, — даже на удалении 3–5 км от МКАД выбор гораздо шире.

 

«Объективных предпосылок для резкого скачка цен на жилье экономкласса в Москве сейчас нет, но они поступательно растут, пик придется на период осенних продаж, — прогнозирует Василий Кривошеин, коммерческий директор компании «Премьер-Холдинг». — При этом в Москве не будут строить столько жилья экономкласса, как несколько лет назад, в связи с ощутимым истощением инвестиционного потенциала».

 

Эксперты считают, что недвижимость массового спроса будет прибавлять в цене с опережающей рынок в целом динамикой, при этом ожидаемые темпы увеличения не превысят уровень инфляции.