Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
АрендаГород

Реконструкция вылетных магистралей. Как отреагирует рынок?

Виктор Поливанов31 июля 2012 11 813
2019-01-17T14:15:40.100000+00:00
В Москве приступили к реконструкции вылетных магистралей. В ближайшие пять лет планируется модернизировать 17 радиальных направлений, два поперечных и Садовое кольцо. Эксперты полагают, что в результате улучшится транспортная доступность отдельных районов, увеличится спрос на жилье, но произойдет это не сразу и не во всех сегментах рынка.
В Москве приступили к реконструкции вылетных магистралей. В ближайшие пять лет планируется модернизировать 17 радиальных направлений, два поперечных и Садовое кольцо. Эксперты полагают, что в результате улучшится транспортная доступность отдельных районов, увеличится спрос на жилье, но произойдет это не сразу и не во всех сегментах рынка.
 
Планы реконструкции
 

В. ПОЛИВАНОВ
В ходе работ планируется реконструировать 260 км существующих магистралей, построить 107 км новых дорог, 36 эстакад, мостов и тоннелей, создать более 10 тыс. парковочных мест. Появится 745 заездных карманов на остановках общественного транспорта, более 460 км выделенных полос для пассажирского транспорта. На многих пробочных участках исчезнут светофоры, которые заменят надземные и подземные пешеходные переходы (их построят 180). В реконструкцию одной магистрали власти города вложат от 8 до 10 млрд руб. Чтобы не создавать излишних проблем автомобилистам, чиновники пообещали проводить ремонтные работы поэтапно.
 
В первый этап входит модернизация девяти магистралей. Сегодня ведутся работы на шести из них: Ленинградском, Ярославском, Варшавском, Каширском, Рублевском шоссе, Балаклавском проспекте и шоссе Энтузиастов. В этом году к ним добавятся Волгоградский и Рязанский проспекты, а также Можайское шоссе. Следующие в очереди на реконструкцию — Щелковское и Алтуфьевское шоссе, проспект Вернадского, Дмитровское шоссе, Мичуринский проспект, Проф­союзная улица и Ленинский проспект (технические заказчики и подрядчики станут известны в конце нынешнего года). В последнюю очередь реконструируют Севастопольский проспект, Волоколамское шоссе и Садовое кольцо.
 
По всем трассам работы планируется закончить в течение пяти лет, то есть к 2016 г. В этом году намечено завершить модернизацию Варшавской и Каширской магистралей. В результате пропускная способность вылетных дорог Москвы должна увеличиться на 20–30%, при условии если за границами МКАД они также будут расширены. Пока известно лишь о планах реконструировать четыре вылетных магистрали после МКАД: Рязанский проспект, Старокаширское, Варшавское и Волоколамское шоссе.
 
Специалисты единодушны в том, что дело это необходимое и давно назревшее. Москвичи в основном поддерживают планы властей, особенно имеющие в этих районах квартиры или планирующие их там приобрести, говорит Наталья Сивко, управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда». Если пропускная способность дорог улучшится (станет меньше пробок), то это положительно скажется на инвестиционной привлекательности объектов недвижимости, уверен Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. Особенно в тех проектах, строительство которых будет начато до реконструкции шоссе, а закончено после, добавляет Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию «НДВ-Недвижимость».
 
Кто в плюсе
 
Больше всего в результате реконструкции выиграют владельцы квартир в ближнем Подмосковье. А все потому, что в перспективе время пути для них из центра Москвы до дома сократится. Как считает Сергей Лядов, пресс-секретарь компании «Сити XXI век», модернизация магистралей и сокращение времени, потраченного на дорогу, повысит интерес к городам, расположенным в направлении вылетных магистралей, особенно к тем из них, куда не ходят пригородные электрички. В компании отмечают: после того как начались работы на Каширском шоссе, потенциальный спрос на квартиры в мини-полисе «Радужный» в Видном увеличился на 10–15%. Поскольку на очереди комплексный ремонт Волгоградского шоссе, повышенное внимание отмечается к ЖК «Самоцветы» в Люберцах. С осени прошлого года растет спрос на квартиры в микрорайоне «Центральный» в Железно­дорожном, сообщает Наталья Козлова, генеральный директор «Главмосстрой-Недвижимость». В ЖК «Подольские просторы» — схожая картина. Увеличение спроса эксперт связывает со многими факторами, в том числе с планами по реконструкции вылетных трасс.
 
В плюсе будут и жители загородных поселков. Дмитрий Халин из IntermarkSavills говорит, что многие покупатели коттеджей и дач в последнее время исходят из одного критерия — транспортной доступности. По его данным, лидерами спроса сегодня являются Киевское и Новорижское шоссе. На Новую Ригу приходится почти 40% запросов. В компании это связывают в том числе с проводимым расширением этой трассы. Ольга Винокурова, руководитель аналитических проектов IntermarkSavills, считает, что по завершении работ показатели продаж на Новорижском направлении будут еще выше.
 
Как это отразится на ценах? Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate, приводит такой пример. Первая стадия реконструкции Новорижской трассы в 2007–2008 гг. прибавила к стоимости домов в поселках более 30% (с учетом общего роста рынка). Типовой дом в поселке Millennium Park площадью 400 кв. м на участке 20 соток вырос в цене до 2 млн долл., до этого цены начинались от 1,5–1,6 млн долл. Следующий этап реконструкции Новорижской трассы в ближайшие три года добавит к стоимости около 20%, полагает П. Трейвас. Если взять элитный проект стоимостью от 40 млн руб. за дом, в его аналоге, который начнут строить на Новорижской трассе через три года, цены будут начинаться уже от 45–50 млн руб.
 
Кто в минусе
 
Тогда кто окажется в проигрыше? Это жители домов, расположенных рядом с реконструируемыми магистралями. Для любого владельца недвижимости информация о реконструкции трассы в непосредственной близости от его жилья — это определенный стресс, особенно когда еще нет четких планов и представления о том, как именно будет проходить реконструкция, считает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Стройка рядом с домом, подъем эстакады, риск прохождения этой эстакады непосредственно под окнами и сложности подъезда, безусловно, скажутся и на комфортности проживания, и на ценах, которые на период реконструкции точно упадут.
 
Наталья Сивко вспоминает, что во время строительства Третьего транспортного кольца цена некоторых объектов снизилась из-за появления под окнами «маленького МКАДа», особенно там, где трасса проходит непосредственно по жилому кварталу, например в районе улицы 1905 года, Кутузовского проспекта, площади Гагарина. Специалисты компании зафиксировали снижение спроса и арендных ставок в домах, фронтально расположенных к ТТК, однако по окончании работ ставки вернулись на прежний уровень.
 
Кроме того, временные неудобства будут испытывать те, кто выезжает в ближнее Подмосковье, поскольку ремонтные работы вызовут затруднения в движении.
 
Прогнозы разные
 
Реконструкция крупных магистралей сильного влияния на рынок столичного жилья не окажет, полагает Сергей Лядов. Рейтинги московских районов достаточно четко сформированы, и улучшение одного, даже значимого, фактора не может само по себе изменить существующий ценовой тренд. Спрос на жилье в столице и без того достаточно высокий, данное решение вряд ли усилит его.
 
Такого же мнения придерживается Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж». Например, реконструкция Ленинградского шоссе пока не повлияла на спрос и цены на недвижимость. Там всегда существовала градация: более дорогая недвижимость находится в районах станций метро «Белорусская», «Динамо», «Аэропорт», «Сокол», менее дорогая — ближе к МКАД. По его мнению, во-первых, на цены влияет престижность района, его особенности, во-вторых, наличие метро, его близость от места проживания. Эти факторы являются более существенными, чем пробки на дорогах.
 
Наибольшее влияние на стоимость жилья в черте города оказывает строительство новой дороги или появление новой станции метро, считает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости Blackwood.
 
Однако модернизация столичных дорог больше всего повлияет на цено­образование в Подмосковье. Объясняется это тем, что в черте города есть альтернативные виды транспорта, например метро, а за городом главный транспорт — автомобиль, поэтому вопрос транспортной доступности здесь всегда актуален. Игорь Палатов, генеральный директор офиса «МИЭЛЬ» в Железнодорожном, не исключает, что цены на жилье в этом подмосковном городе вырастут процентов на 15. В компании «Сити ХХI век» также прогнозируют повышенную ценовую динамику в городах ближнего Подмосковья на модернизируемых трассах.
 
 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#аренда#город#дом#Ремонт#офис
арендагороддомРемонтофис
Сейчас обсуждают
Аноним
28 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru