Ипотека под 6%: считаем разницу

Россиянам обещают ипотеку под 6% в год. Разбираемся, насколько уменьшатся ежемесячные выплаты по сравнению с текущей ставкой.
 

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев и глава Сбербанка Герман Греф заявили, что через два года теоретически в России банки смогут давать ипотеку под 6 или 7% годовых. «Мы должны выйти на кредитную ставку [по ипотеке] в размере 6-7% по всей стране. Я считаю, что макроэкономические условия для этого в целом созрели», – приводят слова Медведева «Ведомости». «Я не думаю, что эта перспектива [снижение ставки по ипотеке до 6-7%] неисполнима в ближайшие 2-3 года, при сохранении инфляционного тренда», – прогнозирует Герман Греф.
 

К концу года реально ожидать 10% ставки
 

Банки в первые четыре месяца 2017 года выдали ипотечных кредитов на 470,9 млрд рублей, что больше на 147,2 млрд, чем в 2016 году. Российский потребитель стал более просвещенным и финансово грамотным, молодые семьи охотнее берут ипотечные кредиты. Если доходы населения пойдут вверх, это дополнительно может стимулировать спрос. Уже с начала 2017 года банки снижали ставку несколько раз, а минимальная ставка по стандартным кредитам часто опускается до 10,4% годовых.
 

Дальнейшее снижение ставок даст возможность развиваться ипотечному рынку в течение трех-четырех лет, считают многие эксперты. В Аналитическом кредитно-рейтинговом агентстве (АКРА) предполагают, что выдачи кредитов увеличатся в 2017 году на 15-17%, а в течение 2018-2020 гг. – на 12-13%. Банки при этом будут активно демпинговать, чтобы переманивать клиентов. Сбербанк уже начал движение в этом направлении: еще зимой ставка уменьшилась почти на один процент, а весной, при совместных акциях с девелоперами, – еще до 2,5%. Известно, что Сбербанк, постоянно понижающий ипотечные ставки, является своеобразным маяком для остальных игроков рынка, российские банки часто ориентируются на него и, скорее всего, будут держаться той же ценовой политики.
 

Предпосылкой для удешевления ипотечных кредитов можно считать и изменение Центробанком ключевой ставки с 10 до 9,25%. Напомним, что ставкой рефинансирования регулируются проценты, за которые Центробанк предоставляет коммерческим банкам кредиты. Также ряд экспертов заявляют об улучшении экономических показателей в стране.
 

Не будем забывать, что российский заемщик уже привык к программе господдержки и не готов морально идти в банк за дорогим кредитом. Некоторые эксперты считают, что еще одной важной тенденцией в ипотечном направлении для банков будет упрощение системы выдачи кредитов: меньшее количество бумаг, электронный процесс выдачи и т.п.
 

Тем не менее, лавинообразное обрушение ипотечных ставок в банках страны в ближайшее время вряд ли случится. Реально, по мнению экспертов, ожидать к концу года среднюю по рынку ставку в 10%, об этом сообщил руководитель управления маркетинга ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Лола.
 

Что мешает банкам уменьшить ставку уже сейчас?
 

Возможно, потребители и созрели для уменьшения процентных ставок по кредитам, однако сами кредитные организации на этот шаг сразу вряд ли решатся. По мнению банкиров,  дисконтное кредитование приведет к  разбалансировке активов и пассивов кредитных организаций. То есть банкам нужно сначала брать много денег (вкладов граждан) под небольшие проценты, чтобы раздать ипотеку под еще меньшие проценты. А для этого нужно время. Иначе банкам, взявшим деньги под 10%, придется раздавать их под 7%, что невыгодно (выгодно, например, под 12%). Для выдачи денег под более низкий процент необходимо, чтобы средняя ставка по вкладам снизилась. Нужно учитывать и то, что большинство вкладов открывается на срок от полугода и более. Из всего этого следует, что в погоне за низкими ставками банки будут терять в марже.
 

Специалисты говорят об этом процессе так: «Дешевые пассивы постепенно замещаются более дорогими средствами, привлеченными с рынка, благодаря чему финансово-кредитные организации постепенно понижают ставки», – рассказывает директор департамента кредитования и страховых продуктов «Абсолют банка» Антон Павлов. Получается, банкам, если не будет субсидирования, придется работать с отрицательной маржой. Также нельзя забывать, что кредитные организации тратят деньги на зарплату персоналу, инфраструктуру и другие издержки.
 

Сколько можно платить за ипотеку сегодня?
 

Сейчас приобрести «однушку» в жилом комплексе комфорт-класса в Московской области можно примерно за 3,5 млн рублей. Допустим, вам одобрили сниженную ставку в 10,4%, и вы уже собрали 350 тыс. на 10% первый взнос. При расчете ипотеки на 25 лет ежемесячно придется перечислять банку около 29,5 тыс. рублей. За эти деньги, конечно, можно снять однокомнатную квартиру в Москве у метро, но россияне часто делают выбор в пользу ипотечного кредита, произнося знаменитое – «зато свое»! Если пересчитать при тех же вводных кредит на 15 лет, получим ежемесячный платеж в 34,5 тыс. рублей.
 

Сколько будем платить, если ставку снизят?
 

Наберите побольше воздуха, считаем ипотеку под 6% годовых при тех же 3,5 млн кредита и 350 тыс. первого взноса. Вот что получилось: 20 тыс. рублей в месяц (стоимость аренды «однушки» в Подмосковье) при расчете на 25 лет, и 26,5 тыс. рублей – при кредите на 15 лет!
 

Но не спешите радоваться. Директор ипотечного департамента «ВТБ 24» Срегей Осипов уже заявил, что даже произошедшее в этом году снижение ставок опережает рыночные тенденции. Отдельно стоит обратить внимание на тот факт, что при уменьшении процентов по ипотеке возрастет стоимость рисков банка. Банки, смягчая требования к заемщикам из-за высокой конкуренции, увеличивают риск невозвращения кредитов, что также не будет играть на быстрое уменьшение стоимости кредитов.
 

Кому это выгодно?
 

Известно, что снижение ставок ипотечных кредитов стимулирует спрос на жилье. После того, как перестала действовать госпрограмма поддержки ипотеки, продажи на какое-то время затихли, а когда ставки вновь начали снижаться, интерес к покупке недвижимости у населения вновь появился. В марте Центробанк снизил ключевую ставку, девелоперы сообщили о 15%-ном увеличении спроса на жилье. Кроме того, нельзя забывать, что в структуре продаж ипотека занимает примерно 70-80%.
 

Даже при небольшом увеличении уровня жизни и уменьшении ставок на ипотеку застройщики могут создать условия сильного роста продаж. К уже приведенным факторам они добавят еще один – продолжат использовать тенденцию на уменьшение площади жилья. Это даст возможность кардинально сократить ежемесячные платежи.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!