В ФРГ услуги квартирного маклера теперь оплачивает хозяин жилья, а не съемщик. А вот инвесторам из России нужно будет доказать легальность своих доходов прежде, чем открыть банковский счет.
Газета «Ведомости» опубликовала следующую информацию от Петера Лемке, партнера юридической компании Dierkes, Lemke & Partner: с июля прошлого года в Федеральный закон об аренде жилья Германии были внесены несколько изменений. Первое из них касается риэлторского бонуса. Оплату услуг риэлтора отныне должен осуществлять хозяин арендуемого объекта, а не арендатор. Сумма комиссии в большинстве случаев составляет около двух арендных плат. Власти сочли справедливым такое решение, поскольку именно собственник будет получать доход с аренды, а также именно он нанимает риэлтора для того, чтобы тот разместил предложение с фотографиями объекта в базе и начал устраивать показы клиентам. Если же агент по недвижимости попросит деньги и у арендатора, это будет расцениваться как нарушение закона, влекущее за собой уплату штрафа в пользу государства. В России, напомним, риэлтор традиционно получает мзду с обоих сторон.
Ставка аренды – под контролем властей
Еще одно изменение закона дает федеральным землям разрешение на самостоятельное сдерживание роста арендных ставок в районах с выраженным дефицитом на рынке жилья. Это в первую очередь касается «семерки» крупных городских поселений, включающую Гамбург, Берлин, Мюнхен, Кельн, Франкфурт, Штутгарт и Дюссельдорф. Согласно новым правилам, арендодатель не может поднять ставки более чем на 10% от установленной местными властями «цены на аренду». К примеру, если в официальной «Таблице индекса арендной платы» цена составляет 6 евро за 1.кв. метр в месяц, хозяин жилья не может сдавать свой объект дороже, чем 6,6 евро за «квадрат» - при условии, что речь идет о «вторичке». Новостройки могут сдаваться по любой цене. Также арендодатель вправе запросить дополнительные деньги со съемщика за жизнь в историческом доме, если он вложил в его реконструкцию не менее 1/3 от стоимости аналогичного нового объекта.
В связи с ростом миграционных потоков квартиры в крупных городах ФРГ стали терять инвестиционную привлекательность, но их покупка все еще считается хорошим способом долгосрочного сохранения капитала. Нюрнберг, Дрезден, Ганновер и популярные у туристов города среднего размера, расположенные в красивых ландшафтах, популярны у тех, кто рассматривает Германию как место постоянного проживания. Квартиры здесь стоят дешевле, чем в Гамбурге и Берлине, но работу при желании иностранцу найти крайне затруднительно. Местное население претендует на все рабочие трудовые вакансии, особенно – в сфере обслуживания и туризма.
В районах на севере и востоке Германии цены за жилье невысоки, но и спрос у иностранных инвесторов на дома и квартиры в немецкой глубинке весьма невелик.
Немцы во всем мире известны своей педантичностью, поэтому арендный контракт включает в себя не только перечень имущества, но и свод правил, прописывающих образ жизни и поведение жильцов (соблюдение тишины, запрет на проживание гостей и родственников, вынос мусора, уборка подъезда по общему графику, расчистка снега перед подъездом, устранение возможных поломок и т.п.).
Если инвестор – не резидент ЕС
Россиянин, решивший купить недвижимость на территории Германии, должен подтвердить легальность (не криминальное происхождение) своих доходов. Иначе ему будет отказано в открытии банковского счета. Таковы отныне общие правила для всех банков Евросоюза. Особо сурово их соблюдают в Австрии, Франции, Англии и Германии. Не стоит также забывать, что покупка недвижимости в Германии облагается налогом в 5% от стоимости жилья.
Впрочем, к арендаторам эти требования не относятся. Если гражданин РФ решил снять жилье в районе с ограниченными ставками аренды, он может с целью экономии стать инвестором новостройки или так называемого «модернизированного» (капитально отремонтированного) объекта, заключив договор аренды на длительный срок.
