недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Покупка новостройки или вторички? На что обратить внимание при выборе жилья и что влияет на цену?

Вологодская область 21 073 7
Готовлюсь к покупке квартиры, мониторю цены на жильё (примерно 2 месяца). Явно видно, что вторичка по цене становится равной или даже выше, чем первичка (да, даже за такой короткий промежуток времени видно, как меняются цены). Для меня, как человека, который первый раз будет покупать собственное жильё (не имея своего сейчас) и вообще не связан с рынком недвижимости, немного не понятно, почему ситуация обстоит именно так? Попробовала описать плюсы и минусы, которые могут влиять на стоимость жилья. Пока не очень понимаю, как именно они формируют стоимость (искать, сколько будет стоить тот или иной пункт? Например, сколько будет стоить ремонт, перепланировка, замена дверей и т.п. чтоб перевести всё в цифры?) На что ещё нужно обратить внимание, что может разительно влиять на стоимость? За счёт чего можно попробовать сбить цену при беседе с собственником или застройщиком?

Во вторичке из плюсов:
+ обжитый район (магазины, аптеки, детсады, школы, прочие места культуры и отдыха, проложены дороги)
+ транспортное сообщение (проложены маршруты городского транспорта)
+ старое доброе качество постройки (дома в районе поиска жилья на покупку строились в 70-80х годах, т.е. им по 35-40 лет примерно и стоят себе, хорошо себя чувствуют, но как поведут себя в будущем - вопрос)

Из минусов:
- старые дома, кое-где потрескались, замазаны и подремонтированы
- старые коммуникации (трубы же, проводка изнашивается?)
- дома строились практически без учёта парковочных мест, в итоге почти все дворы заставлены машинами, многие из них паркуются на не огороженном газоне и в целом двор весь в грязи из-за этого (планируем в будущем покупку авто, куда ж парковаться тогда?)
- как следствие, почти нет детских площадок (они расположены вблизи домов в виде мини-песочниц на том месте, где должен быть метровый газон между вором и дорогой у дома)
- старые дороги - куча ям выбоин на асфальте (для меня, как для молодой мамы в будущем это критично)
- не всегда удобные планировки квартир
- малоэтажные (до 5 этажей) дома без лифтов

В новостройке из плюсов (важно, что новостройки находятся в 10 минутах ходьбы от старых домов):
+ удобные планировки
+ доступна вся инфраструктура, района
+ предусмотрены детские площадки, парковочные места, обустроенный двор
+ приятный, современный вид здания
+ новые коммуникации (одновременно надо "держать в уме" необходимость посмотреть карту коммуникаций дома и района - если врежут новый дом в старые коммуникации, никто не гарантирует, что на высоком этаже с красивым видом будет вообще идти вода в душе, когда весь дом придёт после работы и начнёт купаться)
+ в разы меньший риск потери права собственности (если добросовестный застройщик); если что - решается страхованием титула (0,25-1% от стоимости жилья вполне приемлемы по цене как страховка от потери всего)
+ стеклопакеты (как правило)
+ многоэтажные дома, как правило с лифтами. Бонус - выбор этажа и расположения квартиры.

Из минусов новостройки:
- не известно, как пройдёт усадка дома (тут, конечно, надо бы смотреть геоданные)
- т.к. новостройка, то "задрелят" ремонтами соседи первые года 3
- не проложены маршруты городского транспорта (но т.к. по генплану строительства города и района в частности предусмотрено расширение города как раз через этот район, всё со временем будет)
- как правило, входные двери не очень хорошего качества, возможно придётся ставить другие (шумоизоляционные, если жить на последнем этаже и в доме лифт)

Есть выбор новостроек с чистовой отделкой, т.е. это экономит хотя бы на некоторое время средства на ремонт, хотя и повышает стоимость жилья в целом.
Новостройки преимущественно кирпичные, что тоже в целом повышает ценник, но взамен получаем более тёплое жильё и экономию на счётчиках за отопление.

Их "хотелок" - лоджия (лучше, если остеклена), туалет не рядом с кухней, "предбанник" - закрытый коридор перед входом в квартиру, но в новостройках сейчас мало такое встречаю. Есть и другие моменты, но писать их - слишком частный случай уже будет)))

Предвосхищая вопросы - я не миллионер, поэтому очень детально подхожу к вопросу и хотелось бы увидеть ваш взгляд на поставленные вопросы.
Советы 7
Александр КовалевЛучший совет9 марта 2017, 17:04

Каждый из перечисленных Вами обстоятельств имеет как объективную, так и субъективную стоимость. Применения универсальных инструментов уторговывания недостаточно, нужен индивидуальный подход к каждому продавцу. Начните общаться с продавцами, теория это хорошо, но нужна и практика.
Изучать характеристики объектов права (квартиры), без учета характеристик субъектов права (продавцов) - занятие бесполезное если Вы нацелены на покупку. И поверьте, чем больше Вы будете узнавать, тем страшнее Вам будет отважиться купить квартиру самостоятельно.

Olisiya olisiya9 марта 2017, 17:19

Спасибо за ответ. Уже страшно, потому и пишу тут. Первые переговоры по предварительным договорённостям назначены через 2 недели. Хочу к ним подготовиться.

Тут ведь, как обычно, есть ведь средняя цена, которую можно увидеть на сайтах в объявлениях, а есть реальная. Вы правы, здесь опыт нужен, безусловно. Но на первых порах очень хочется избежать ошибок, т.к. это стоит сильно больше, чем, к примеру, переплата за некачественную сковороду.

Александр Ковалев9 марта 2017, 17:46

На переговорах надо делать правильные акценты, для этого необходимо видеть ситуацию с высока и одновременно представлять ее детально. Судя по всему речь о новостройке. Начните с изучения застройщика, ст.3, 214-ФЗ Вам в помощь. Почитайте болтовню на форумах по объектам, которые уже сданы или в процессе строительства. Уточните рейтинг Застройщика по свежему реестру, да и по несвежим тоже. Когда картина станет ясна приступайте к изучению объекта, Вы об этом писали в своем вопросе, а далее приступайте к изучению договора, который использует этот Застройщик, но если Вы не юрист, то там Вы увидите только набор простых слов.

Olisiya olisiya9 марта 2017, 18:09

Сейчас снимаем квартиру, рассматриваем возможность покупки её у хозяев. Через 2 недели будем проводить первые переговоры по вопросу. Если не сойдёмся, то да, будем искать новостройку.
Спасибо за советы, уже вижу, в какую сторону "копать".

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 марта 2017, 0:34

Вы прям таки основательно готовитесь к покупке квартиры. По многолетним наблюдениям так тщательно готовится 1 из 100.
Откровенно скажу, что все буквы Вашего вопроса (хотя это и вопросом назвать сложно, очень уж он сложно структурирован) сил прочитать не хватило, но примерный смысл Ваших сомнений понятен.
Почему вторичка дороже. Потому, что застройщики (первичка) могут реально снижать цены без какого-либо ущерба себе. Собственники (вторичка) очень часто продавать дешевле, чем покупали не готовы. Они ждут у "моря погоды", пока цены снова вырастут. Пусть ждут, может лет через 5-7 дождутся.
Если есть возможность то лучше покупать новый дом (первичка), а в идеале вторичку, но недавно построенную.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 марта 2017, 0:35

По стоимости ремонта Вам нужно узнавать по месту расположения квартиры. Здесь больше Москва и Питер, а у нас цены на работу в разы выше Ваших.
Если есть новостройка с предчистовой отделкой, то это вообще идеальный вариант. В любом случае дешевле застройщика ремонт Вы не сделаете. У застройщика значительно больше возможностей оптимизировать издержки на строительные материалы, рабочую силу и т.п.
"Хотелки" лучше поубавить, боюсь, что они у Вас не соответствуют текущим реалиям того, что рынок может Вам предложить, а еще, некоторые из них не соответствуют нормам противопожарной безопасности (это про закрытый "предбанник"). Безусловно и с предбанником есть, только Вы то пишите "закрытый коридор перед входом в квартиру", а в новостройках обычно это закрытый коридор перед входом в квартир!Ы!, т.е. входная дверь отделяет лифтовой холл от приквартирного холла.

Olisiya olisiya10 марта 2017, 13:35

Спасибо! Да, вопрос очень развёрнутый, но Вы очень точно поняли, о чём он. Добавили в копилку причин высоких цен ещё одну (ну надо же, как сама не додумалась?!).
Про закрытый коридор именно это и имела ввиду, спасибо. Хотели - на то и хотелки))) не всегда им суждено воплотиться.
Почему в идеале вторичку, недавно построенную? Отчего не первичку, тоже недавно построенную? Какие-то бюрократические моменты уже пройдены, я так понимаю?

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru