Автор: Дарина Солодкова, основатель ГК «Renton Yard», эксперт по инвестициям в недвижимость
Цель обретения финансовой безопасности и независимости владеет умами многих. Банковские депозиты – самый очевидный вариант сбережения и приумножения средств. Вот только он почти никогда не приносит желаемой доходности. Выход один – инвестировать. «Букет» возможных объектов для инвестирования разнообразен – от драгоценных металлов до редкого вина. Но инвестиции в недвижимость для не самых опытных инвесторов предпочтительнее. Здесь мы имеем дело с понятными объектами, и риски их падения в цене минимальны. Именно недвижимость обеспечивает стабильно высокий пассивный доход и рост капитала.
Формирование инвестиционного портфеля в сфере коммерческой недвижимости зависит от того, какой стратегии придерживается инвестор и к какому типу он относится. Их не так много: всего три, и отличаются они по риск-профилю: консервативный, умеренный и агрессивный. Так что, прежде чем инвестировать, нужно определиться со своим риск-профилем.
Инвесторы в недвижимость бывают самыми разными: кто-то рассматривает для себя возможность вложиться в один, например торговый, объект, а кто-то с большим капиталом готов рассматривать сложнейшие проекты редевелопмента зданий. В зависимости от располагаемых средств, опыта в инвестировании, психологического склада и социального типажа инвесторы выбирают разные риск-профили.
Консерваторы и охранители
Консервативный риск-профиль предполагает создание инвестпортфеля с минимальными рисками. Это подходит инвесторам, нацеленным на стабильность, невзирая на все рыночные перипетии последних двух лет. Такой инвестор с большой осторожностью и даже недоверием подходит к использованию любых инструментов, кроме банковских депозитов и покупки государственных ценных бумаг. Он не мечтает о вилле в Монако (по крайней мере, не рассчитывает приобрести ее с помощью умелого инвестирования), но ему нужен твердый доход, пусть и скромный. Причем смотрит он на ближнюю перспективу – год-два-три. К таким инвесторам часто относятся госслужащие или высокооплачиваемые специалисты, желающие инвестировать свои многолетние накопления.
В структуру инвестпортфеля с минимальными рисками входят два блока: доходная часть и часть с умеренными рисками. В первый блок может входить, например, готовый арендный бизнес. Он обеспечивает годовую доходность на уровне 9-12%. Актуальная ситуация на российском рынке такова, что наиболее привлекательны для инвестиций торговые объекты экономкласса. Это сегмент абсолютно точно будет активно развиваться в ближайшие пять-семь лет.
Преимущество ГАБов в том, что денежный поток они начинают генерировать практически сразу. Это мощный фундамент, на котором инвестор-консерватор будет чувствовать себя уверенно.
В часть портфеля с умеренными рисками могут входить объекты коммерческой недвижимости, приобретенные на торгах по банкротству. При хорошей цене входа такие объекты, обычно приобретаемые под редевелопмент (ремонт и создание арендного потока), приносят 30-40%-ю доходность.
Под управлением профессионалов рынка недвижимости инвестпортфель с минимальными рисками при вложениях от 350 млн руб. приносит ежемесячный пассивный доход до 3 млн руб. Через год стоимость портфеля возрастает до 390 тыс. руб. Разумеется, с учетом рисков, которые присутствуют в любом инвестировании, даже по предельно консервативной стратегии.
Умеренность и аккуратность
Умеренность и аккуратность – не только формула Молчалина из «Горе от ума», но и девиз инвесторов, предпочитающих стратегию умеренного риска. Инвестпортфель с умеренными рисками предполагает уже более маневренную и свободную манеру инвестирования по сравнению с консервативной. Инвестор умеренного типа склонен рассматривать более далекую перспективу и судьбу своих вложений – вплоть до 10-15 лет. Ему важно создать себе хороший задел на будущее, добившись относительно высокой доходности. Обычно речь идет о 25-40%. Поэтому он готов к умеренному риску. Такие инвесторы – подкованные, а часто даже профессиональные игроки на рынке инвестиций. Они не пугаются возможных «просадок» инвестпортфеля, не делают судорожных попыток «вернуть свои деньги обратно», как свойственно некоторым новичкам в инвестиционном мире. Пусть они еще не титаны и не стоики, но уже финансисты по духу. И это, безусловно, самая многочисленная категория инвесторов.
Инвестпортфель в коммерческой недвижимости с умеренными рисками состоит из трех частей: в доходную часть (25% портфеля) входит готовый арендный бизнес, в часть с умеренными рисками – объекты с торгов под редевелопмент. Третья часть портфеля существенно отличает его от портфеля с минимальными рисками: это та самая рисковая часть. Например – вложения в проекты нового строительства, обещающие доходность в 100%. Очень часто в этом случае речь идет о приобретении земельных участков под строительство готового арендного бизнеса – торгового или – реже – офисного объекта.
Сбалансированный умеренный портфель означает, что через 14 месяцев при удачном стечении обстоятельств (помним о рисках!) стоимость портфеля вырастет с первоначальных 350 млн руб. до 475 млн.
Агрессивный инвестор: счастье одному из ста
Агрессивный инвестор, со знанием дела относящийся к риску, обычно имеет в своем портфеле много активов. Он не чурается использовать самые непредсказуемые инструменты, такие как, например, вложения в криптовалюты. Его стремление – получить доходность от 50% и выше, предела здесь быть не может. Капитал большинства агрессивных инвесторов позволяет преодолевать «просадки» инвестпортфеля и перекрывать убытки доходами от других активов. Поэтому такой тип инвестирования в случае неудачи не приводит самих инвесторов ни к нервным срывам, ни к отчаянию. Зато в случае успеха они «срывают банк».
Если мы говорим о недвижимости, то в инвестпортфеле с рисками рисковая часть занимает 50%, остальные средства поровну распределяются на часть с умеренными рисками и доходную. Благодаря увеличению рисковой доли по сравнению с другими типами инвестпортфелей (рисковая часть имеет потенциальную доходность до 100%; обычно это строительство объектов с нуля), этот вид инвестпортфеля имеет наибольший потенциал к росту. Стартовые инвестиции ориентировочно в 350 млн руб. через 14 месяцев достигают 550 млн руб. (доходность инвестпортфеля может составлять 60%).
Рыцари без страха и упрека
Распределение инвесторов по риск-профилям хорошо характеризуется поговоркой «каждому своё». Ошибиться в инвестировании, понимая свой риск-профиль и придерживаясь выбранной стратегии, почти невозможно. Ошибки всегда являются следствием отступления от выбранной стратегии. А корни этих ошибок – в психологии инвесторов. Не поддаваться панике, внезапным желаниям «вложиться в суперуспешный проект» по строительству нового «коливинга» на Бали, не метаться между разными вариантами, уже сделав выбор. Не жадничать, не бояться, но и не быть слишком самоуверенными. Вот простые правила инвестора сбалансированного типа, позволяющие сделать из инвестиций в недвижимость плацдарм для получения пассивного дохода. А этот доход сделает поведение инвестора еще более размеренным и спокойным, а значит приведет его к новым вершинам в инвестировании.
