Оцените мою услугу!

Есть оценка субъективная, когда человек опирается на собственные эмоции и ощущения, а есть оценка объективная (относительно, конечно), когда человек опирается на факты, цифры и технологии.
Стоимость квартир оценивается по-разному. Но если говорить об официальной оценке объекта, то оценочные компании проводят ее тремя способами: затратный, сравнительный и доходный. 
В затратном методе ценообразование происходит следующим образом: купил человек, к примеру, участок земли за 1000 рублей, построил на нем дом еще за 1000 рублей, получилось 2000. Как правило прибавляет человек к этой сумме свой интерес и получает стоимость. При этом себестоимость в 2000 рублей является для него неким нижним порогом, дешевле которого продавать просто нет смысла. Хотя со временем, понятно, нужно учитыать амортизацию объекта.
В сравнительном методе смотрит человек, что вокруг и за сколько продается и делает вывод о том, за сколько может свой объект продать. При этом не нужно забывать, что "продается" и "продано" - это две разные величины ;) Например, продана была одна двухкомнатная квартира в доме за 5000 рублей, вторая за 5 500, третья за 5300 - значит примерная стоимость двухкомнатной квартиры лежит в диапазоне 5-5,5 тыс рублей ( с учетом ремонта, состояния, этажа, вида из окна и прочих факторов). И при этом в этом доме могут продаваться квартиры по 10 000, причем продаваться много лет. Все понимают, что за ориентир следует принимать фактические цены, а не желаемые.
Доходный метод дает возможность понять какую прибыль будет приносить данный объект и за какое время окупится та сумма, за которую человек этот объект купил. Например, купил человек офис за 3000 рублей из того расчета, что если он будет получать с аренды этого офиса 1000 рублей в год, то окупится все за три года.
При ценообразовании квартир чаще всего используют сравнительный метод. В коммерческой недвижимости - доходный, при строительстве - затратный. Хотя, в идеале, оценщики провоизводят оценку всеми возможными методами.
А как оценить стоимость риелтерской услуги? Можно ли использовать эти три метода? Давайте попробуем!
Затратный метод. Агент должен получить столько, сколько потратил времени и сил на совершение данного объема работ. Вроде бы все логично, но есть ряд особенностей: непонятна стоимость одного человеко/часа. И сложно учитывать квалификацию агента при определении этой стоимости. Кроме того, клиента интересует не то, сколько часов работал агент, а какой результат получен на выходе: если агент продавал вашу квартиру год, но в итоге не продал, вряд ли вы согласитесь ему заплатить за год работы - результат-то не достигнут. А вот если он продал за неделю, то тут, довольно часто, возникает вопрос - за что платить, если работал всего неделю? Хотя результат достигнут полностью такой же, как если бы он продавал год. То есть затратный метод несовершенен в этом случае.
Сравнительный метод. За услугу нужно брать столько, сколько берут на рынке другие. Вроде бы тоже все логично. Но, по аналогии с квартирами, двухкомнатная квартира в одном районе в панельном пятиэтажном доме будет стоить дешевле, чем в современном кирпичном. Это факт. А услуга - товар неосязаемый, его нельзя посмотреть, пощупать и оценить до того момента, пока она не оказана. Получается, сравниваем наугад, не понимая качества услуги, которое зависит от квалификации и профессионализма агента. Получается, тоже метод не без изъянов.
Доходный метод. Здесь придется посчитать какую выгоду вы получаете в случае, если платите за данную услугу. Например, заплатили агенту 500 000 и продали квартиру дороже на 1 млн. Выгодно? Вполне. Или заплатили при покупке 300 000, а купили хорошую квартиру на 500 000 дешевле. Тоже выгодно. А вот если выгоды нет, то и метод это кажется не вполне понятным.
Каков же итог? Итог таков, что при оценке услуги специалиста, как и при оценке недвижимости, клиенту нужно учитывать все три метода оценки, чтобы получить наиболее верную картину о стоимости. Как и при оценке недвижимости, в некоторых случаях более точным будет один метод, а в других - отличный от него.
Так что, уважаемые продавцы и покупатели квартир, учитесь оценивать работу риелтера, а вы, уважаемые агенты, учитесь правильно стоимость своей услуги обосновывать!
Удачи!