Что нужно знать иностранным гражданам о покупке недвижимости в Турции

Покупка недвижимости – дело достаточно простое. Посмотрел, выбрал купил, Но так может показаться лишь на первый взгляд. Тем более, если вы решили приобрести ее в Турции.  Большинство людей не осознают, что отсутствие экспертной подготовки на начальном этапе покупки недвижимости за границей – это самый большой риск. Сотням и тысячам людей это пришлось почувствовать на себе лично, и своем бюджете. Что бы помочь Вам избежать таких проблем наши специалисты годами собирали и проверяли всю информацию. Изучили все до мелочей, все что может привести к риску потери Ваших денег. И здесь на этих страницах делимся с Вами этой информацией. Прочитав всю информацию, Вы сможете говорить на равных и с риэлторами и с застройщика и хозяевами квартир. Предупрежден значит вооружен. Ну а если Вы что то не поняли, или не смогли найти интересующий Вас вопрос, наши сотрудники всегда ответят на все Ваши вопросы. На сайте так же присутствует адвокат, и всегда поможет Вам своими знаниями законов этой страны.
За что агентство или агент получает свои комиссионные?
Они должны не только подобрать объект, но и полностью проверить объект, собрать весь пакет документов для оформления на покупателя ТАПУ. Главная задача агентов – избавить покупателя от лишних переживаний и взять на себя все вопросы купли-продажи, от начала и до конца. Все действия, безусловно, должны проходить в рамках закона.
Контракт заключается на 2 языках, на языке покупателя и языке продавца. Так же должно быть прописано что в случае разногласий, за основной текст берется текст на русском языке. Хороший вариант, это если в контракте сделки прописать агентство как гаранта сделки. Распечатать 3 варианта, каждый их которых будет у трех сторон, покупателя, продавца и агентства. Дополнительно заключить контракт с агентством на оказание риэлторских услуг, где будут точно прописаны все требования обеих сторон. На таких контрактах должна быть печать агентства.
Как проверить агентство?
Достаточно просто: сейчас очень много информации находится в интернете. Не стоит лениться и верить на слово – проверьте. Задайте название агентства в поисковике, зайдите на форумы. Также стоит попросить предоставить агентов разрешение на их деятельность, запросить фотокопии документов подтверждающие права на работу в сфере недвижимости. Регистрация в торговой палате АТСО, налоговый номер фирмы. Проверить фирму можно на сайте АТСО , по номеру регистрации... Стоит знать, что куплей-продажей в Турции, согласно закону, имеют право заниматься только  граждане Турции. А потому иностранные посредники являются незаконными. На этот вид деятельности даже не выдается рабочая виза иностранцам.  И случае каких либо проблем,  предъявить им претензии не получится.  По этому  стоит поинтересоваться какое гражданство у риэлтора. Обратите внимание, что довольно многие турецкие агентства, заключая контракт, не проверяют Тапу на чистоту. Если этого не происходит, на этом стоит настаивать и даже требовать– тем более вы имеете на это право. Вам должны предоставить бумагу с Кадастрового управления о чистоте Тапу на момент заключения договора.
С какими проблемами можно столкнуться еще?
1. На Тапу могут стоять стоят  обременения,  то есть  какие ли бо ограничения на  продажу  данного объекта ( Тапу).
Есть 2 вида - это обременение по ипотеке - IPOTEK ( когда хозяин взял кредит в банке под эту недвижимость) В этом случае при выплате долга, с банка посылается документ в Кадастровое и обременение снимается. Но есть и другой вид обременения наложенный государством - это арест данной недвижимости. В этом случае это реально проблемное Тапу. Государство накладывает арест на Тапу в случае каких либо судебных разбирательств. Это может быть семейное разбирательство о наследстве, запрет второй половины состоящей в браке с хозяином недвижимости на продажу без ведома второго лица ( даже если данное лицо не указанно в Тапу) бракоразводный процесс и деление имущества, долги хозяина кому либо и другие судебные разбирательства. По турецкий это называется ICRA. Снять такое обременение может только государство в пользу какой либо стороны по решению суда.
 
2. В Тапу может быть указанно несколько владельцев. Если Вы заключали контракт только с одним владельцем недвижимости, а в Тапу указаны еще люди, Вам должны предоставить  Генеральную доверенность от этих людей, на продажу их доли, так же в доверенности  должно быть прописано и то что данное лицо имеет получать денежные эквиваленты за продажу их доли. Если такой доверенности нет, на подписании договора должны присутствовать все лица прописанные в Тапу. Другого варианта нет.
 
3. Если застройщиком изначально не было получено разрешения на застройку объекта, то ТАПУ вообще может не существовать. Тогда есть Тапу на землю и переоформить его на покупателя просто невозможно. Такие объекты нужно обходить стороной.
 
ТАПУ проверяется в Кадастре, на что выдается соответствующий документ. Документ о том, что на данный момент никаких ограничений на Тапу нет. Контракт нужно заключать только после всех проверок Тапу . Обязательно сравните данные того кто заключает с Вами контракт и того кто прописан в Тапу. Данные должны быть идентичными. Если продает не хозяин квартиры, а доверенное лицо, следует подтвердить наличие у него Генеральной доверенности на продажу данной недвижимости с разрешением получения денежных средств. Это подтвердит его право заключать контракт на продажу объекта и получать от Вас денежные средства, за эту недвижимость.  Ни в коем случае не видитесь на провокацию вроде «Вы нам не доверяете?». Как говорится, доверяйте, но проверяйте. Везде есть нечистые на руку дельцы, которые рады облапошить доверчивого покупателя.
 
До выхода нового закона  ТАПУ, пройдя все необходимые проверки в Кадастре города, где приобретается недвижимость, отправлялась в Измир в Военное Ведомство. В этом ведомстве проверяется сам объект – например, не расположен ли этот объект в зоне, где находятся стратегические объекты. Стоит заранее знать, что иностранцам нельзя покупать недвижимость вблизи военных и стратегических объектов. В среднем вся процедура занимает от 1 до 3 месяцев, не больше. И только после этого иностранный гражданин в Кадастровом города, обязательно в присутствии государственного переводчика зарегистрированного в суде, в присутствии гос.  чиновника Кадастрового, с хозяином квартиры ставя подписи о передаче Тапу от продавца к покупателю, после чего станет законным владельцем этой недвижимости. Запомните, ни один договор не дает права на владения недвижимостью, если ТАПУ не был переоформлен.
с выходом нового закона
Упрощена процедура получения Тапу ( документ подтверждающий право собственности) для иностранцев в Турции.

Закон под номером 1751 вступил в силу от 8 октября 2013, после подписания Генеральным директором Кадастрового управления Давутом Гюнеем. 
Новый закон гласит:  если в доме или комплексе после  05.05.2011 года, кто либо из иностранцев получил разрешение из Эге Орду (Измирское Военное Ведомство), то последующие продажи для иностранцев, происходят в упрощенном порядке. При подаче документов на регистрацию сделки необходимо сообщить номер помещения, по которому уже получено разрешение, и тогда вся сделка происходит по времени как продажа гражданину Турции. 
Важные моменты: 
1. Выдача разрешения без запроса военным "по аналогии" будет производиться, если до этого другой иностранец купил недвижимость в данном объекте ТОЛЬКО после даты 05.05.2011. Если же купил раньше - запрос всё-равно будут делать по-старому.
2. Не все ТАПУ в Турции отправляют запросы именно в Измир, все зависит от области. Например, в Восточной и Юго-Восточной части Турции запросы отправляются в жандармерию в город  Батман и военным в Диярбакыр.
3. Если в доме или комплексе не было приобретено иностранцами недвижимости ранее, то процедура такая же как и раньше с отправкой документов в Измир и ожиданием ВНЖ ответа от 1 до 3 месяцев.
 
И еще не мало важный аспект. Любой помощник, любой посредник, будь то турецкий друг, хороший земляк, или какой  ни будь консультант, приведший Вас в агентство или просто посоветовавший агентство увеличивает Ваши расходы, на выплату комиссии еще и этому самому помощнику. Ну а расходы уже зависят от аппетита помощника. Чем меньше посредников между Вами и агентством тем меньше Ваши расходы.
 
Покупка недвижимости на стадии строительства – это выгодное вложение финансов. В среднем покупка объекта на стадии котлована на 25% дешевле стоимости готового объекта, но это и большой риск того, что стройка объекта может тянуться годами, если у застройщика не окажется достаточно средств. К сожалению, в Турции многие, не имея понятия о строительстве, начинают заниматься им только потому, что эта сфера бизнеса прибыльная. Взяв кредит в банке, надеются, что квартиры будут проданы уже на стадии строительства, что и даст возможность достроить объект. Иногда это приводит к проблемам. Квартиры не продаются, а проценты в банке идут. Из-за этого квартиры продаются дешевле – лишь бы  погасить долги. Так и случается, что финансирование заканчивается, а строительство останавливается. В итоге объект строительства может быть перепродан более надежному застройщику, а покупатели квартир теряют все, что вложили. Конечно, это происходит не всегда, но такие случаи происходят сплошь и рядом. Для того, чтобы не попасть в такие переделки и не потерять деньги, застройщика нужно тщательно проверять. Стоит узнать, какие объекты были ранее построены этим застройщиком. Не поленитесь приехать и посмотреть лично, пообщаться с теми, кто уже проживает в готовых объектах, вовремя ли было сдано строительство, и все ли документы оформлялись правильно, все ли получили Тапу на руки. Финансовую дееспособность застройщика можно проверить на государственном сайте ATSO (Antalya Ticaret ve sanayi odasi). Он полностью на турецком языке, поэтому стоит найти надежного переводчика, и все выяснить сразу, нежели потом выяснять отношения в суде. Ну и самое главное это требовать оформления Тапу на Вас, на любой стадии строительства. Пусть застройщик оформит Тапу на Вас и поставит обременение в Кадастровом до полной выплаты. Стоить это будет Вам 1.5% от стоимости объекта , это сбор Кадастрового за обременение. Это мелочь по сравнению с риском потерять все.
Бывали случаи, когда застройщик сообщал, что Тапу нет, так как объект не окончен. Это неправда. Особенно когда проект утвержден, а строительство началось. Гибкость жилищного законодательства позволяла застройщику, возводящему дом, регистрировать в Г.Р.Н.  еще не существующие квартиры, представленные только на плане, с пометкой Kat İrtifakı – предварительной регистрацией в жилой фонд, и получать на них отдельные свидетельства о собственности с пометкой «отдельная квартира» (тур. «bağımsız bölüm»). То есть в действительности земельный участок еще пуст и не застроен, но по документам уже «разбит» на квартиры, у каждой из которых УЖЕ есть свое Тапу, полученное на основании предварительной регистрации в жилом фонде Kat irtifakı. Это Тапу уже можно законно продавать или переписывать на другого собственника как отдельную квартиру. Часть ТАПУ может быть оформлена на хозяина земли, а часть на застройщика. При покупке на стадии строительства, если вы покупаете квартиру у хозяина земли, заключать контракт следует именно с ним, а не с застройщиком. И соответственно наоборот. Или же требуйте предоставления генеральной доверенности на продажу.
Что такое Искян и виды Искяна
Genel iskan (искен, искан) - акт сдачи дома в эксплуатацию в Турции. Это документ, который застройщик обязан оформить на здание или комплекс зданий за свой счет, в сроки, указанные в разрешении на строительство и в техническом паспорте на здание (ЯПЫ РУСАТ). Genel iskan является таким же важным документом при покупке недвижимости в Турции, как и ТАПУ (свидетельство о праве собственности).Приобретать недвижимость в Турции без Он Искяна можно, особенно если приобретать на этапе строительства, но в договоре купли-продажи должен быть отражен факт отсутствия акта сдачи дома в эксплуатацию. Также должны быть прописаны примерные сроки его получения и ответственность застройщика недвижимости при срыве этих сроков, вплоть до расторжения сделки со штрафными санкциями в пользу покупателя. Если же дом находиться в 100% готовности, а данного документа по каким либо причинам нет, то этот факт должен насторожить покупателя. Без этого документа (Genel iskan) нет возможности оформить отдельный акт сдачи квартиры или виллы в эксплуатацию (Ferdi iskan), а это грозит в будущем штрафными санкциями для покупателя такой недвижимости в Турции.Genel iskan (иногда называемый Он Искян) - документ, который подтверждает, что все соответствует стандартам, и что здание готово к эксплуатации в соответствии с его назначением.
Ferdi iskan выдается непосредственно на квартиру.
Это элементарные правила при покупке квартиры, которые стоит знать, чтобы не попасть в неприятность. Но самое главное зависит от вас, уважаемые покупатели. Приехав в Турцию, чтобы купить квартиру, не расслабляйтесь. Отдыхать стоит потом, когда все уже будет позади. Вы привезли в Турцию приличную сумму денег и старайтесь не стать объектом наживы недобросовестных граждан. И лишь оформив все документы, можно позволить себе наслаждаться всеми красотами этой восточной страны. Она станет для вас страной сказки и страной, где сбываются мечты. А, может быть, станет и второй Родиной.
Почему застройщик не получает Искан?
Когда получено разрешение на строительство и в процессе строительства застройщик обязан платить страховку государству. Но застройщик зачастую откладывает именно эту оплату в надежде выплатить все перед получением Искяна, ну а во время строительства набегает приличная сумма плюс проценты на эту сумму и застройщик либо по финансовым причинам не в состоянии уплатить, либо просто жаль расставаться с такой суммой денег, оставляя здание без получения Искяна. Такое практикуется среди начинающих застройщиков, которые толком не понимают всего процесса. Застройщики дорожащие своей репутацией никогда не допустят подобного. Иммено та причина в 80% не получения Искяна. Вторая причина это технические неполадки которые застройщик либо не захотел либо не смог устранить.
Чем грозить это для собственников?
Государство все равно потребует получения Искяна и тогда эта проблема и сумма страховки ложится на собственников здания. При невыполнение требования государства получить Искан рано или поздно будет отключение коммунальных услуг здания как не пригодного для проживания.